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Questa guida è una sintesi per acquistare, in tutta tranquillità, un appartamento di nuova costruzione in Francia.
La legislazione immobiliare francese (art. 1601-3, 1642-1, 1646-1 Code Civil) tutela e garantisce l’acquirente in modo inequivocabile in tutte le fasi dell’ acquisto, sia nella prenotazione sulla carta che durante la fase di costruzione (V.E.F.A. –Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) non incorrendo, pertanto, in alcun rischio.

Garanzie Bancarie “Garantie d’Achèvement”

Tutte le nuove costruzioni devono ottenere, per legge e prima dell’inizio lavori, una garanzia bancaria (fidejussione) la quale garantirà il completamento dei lavori secondo il capitolato e nei tempi stabiliti. Quindi in caso di fallimento della società costruttrice, la banca si sostituirà al costruttore e verserà direttamente le somme necessarie al completamento dei lavori.

Garanzie Assicurative “polizza Dommage Ouvrage”

Il costruttore dovrà depositare presso il notaio, prima della stipula del rogito, la polizza:
• decennale : copre tutti i vizi e difetti di costruzione che potrebbero compromettere la stabilità dell’edificio
• biennale : copre i vizi apparenti (parti elettriche, idrauliche, serramenti, rivestimenti, ecc.)
• annuale : per i piccoli difetti di costruzione

Garanzia della superficie dell’appartamento

La “Loi Carrez” stabilisce che nell’atto notarile deve essere indicata la superficie netta calpestabile, esclusi quindi i muri perimetrali, le pareti interne, i terrazzi, e le quote parti condominiali.

Notaio

Il Notaio francese (pubblico ufficiale) è garante del rispetto di queste norme e depositario delle garanzie bancarie e assicurative e pertanto in mancanza di uno di questi requisiti, non procederà alla firma dell’atto di rogito. Al contrario, una volta in possesso delle garanzie suddette, convocherà l’acquirente per la stipula dell’atto che solitamente coincide con la prima fase dell’inizio lavori (fondamenta).

Compromesso “Contrat de Rèservation”

Il compromesso è il primo passo importante dove venditore (reservant) e acquirente (reservataire) si impegnano a rispettare gli accordi stabiliti. Qui vengono indicati e/o allegati le generalità del venditore, gli estremi della concessione edilizia, il capitolato lavori, la piantina dell’appartamento riservato con eventuali annessi (box/posto auto/cantina), la piantina d’occupazione al suolo dell’edificio (plan de masse), nome e indirizzo del Notaio che redigerà l’atto di vendita, la Banca garante, i termini di consegna, il prezzo (fisso e definitivo) e un piano dei pagamenti diluito in base allo stato avanzamento lavori.

Deposito di Garanzia

Con la firma del “Contrat de Reservation” l’acquirente dovrà versare il 5% del prezzo di vendita che verrà depositato su un conto speciale chiamato “Compte Sequestre” aperto presso il Notaio o presso la banca garante. Questa somma non sarà disponibile per la società costruttrice se non dopo la firma del contratto di rogito; pertanto, in caso di rinuncia, fallimento del costruttore, o mancata concessione del mutuo richiesto dall’acquirente, il notaio (o la banca) restituirà l’intera somma versata, senza alcuna trattenuta o penalità.

Prezzo di acquisto

Il prezzo di acquisto, comprensivo della TVA 19,60% (IVA Francese) è fisso e definitivo ed è tale sia che si acquisti tramite agenzia o direttamente in cantiere presso l’ufficio vendite del costruttore.

Costi di acquisto

Nessuna commissione di intermediazione, onere o spesa è dovuta, poiché secondo la legge francese, la commissione viene pagata solo dalla parte venditrice. Le spese notarili, a carico dell’acquirente, comprendono gli oneri del notaio, le tasse e i diritti di pubblicità fondiaria e i diritti di registrazione. Tali oneri si possono quantificare intorno al 2-3% per l’acquisto di un immobile nuovo (o nei 5 anni della sua edificazione); mentre per un immobile vecchio la percentuale è intorno all’8%.

Mutui

Tramite primari istituti di credito francese siamo in grado di fornire assistenza direttamente a domicilio per le pratiche di mutuo, proponendo soluzioni personalizzate e alle migliori condizioni di mercato. Il mutuo viene concesso con formalità molto semplici ed in tempi brevi. Può essere richiesto sino al 70% del costo di acquisto, viene iscritta ipoteca di pari importo (e non il doppio come in Italia) e la cancellazione della stessa avviene automaticamente, senza costi, dopo due anni dall’estinzione del mutuo. Qualora il mutuo non venisse concesso, l’acquirente può recedere dall’acquisto e rientrare in possesso per intero, senza penali, dell’acconto versato (legge art. R261-31).

Imposte e Tasse

Grazie alla convenzione del 1992 tra Italia e Francia, che evita la doppia imposizione fiscale, le imposte relative alla proprietà di un bene immobiliare sono dovute al Governo Francese e pertanto nessuna imposta è dovuta in Italia. Esistono due tipi di imposte:
• Taxe foncière (tassa fondiaria assimilabile all’ICI italiana) è calcolata in base al valore catastale del bene. Gli appartamenti di nuova rea lizzazione ne sono parzialmente esonerati per i primi 2 anni a decorrere dalla data di consegna.
• Taxe d’habitation (tassa di abitazione) è calcolata in base al valore locativo catastale, ed include tutti i servizi del comune.
Il pagamento decorre il 1° gennaio successivo al mese della consegna dell’appartamento. Se l’appartamento è affittato questa imposta è a carico dell’inquilino.
Entrambe le tasse vengono notificate dal “Tresor Public” al domicilio indicato in atto dall’acquirente e possono essere domiciliate per il pagamento presso una banca francese senza ulteriori incombenze dichiarative.
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